【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2023年大臺(tái)中房市分析年報(bào)，就臺(tái)中市2023年全年不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2023年全年買賣登記棟數(shù)為47,693棟，較2022年減少3,002棟，年衰退5.9％，前三名交易熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(8,005)棟、西屯區(qū)(5,019)棟及南屯區(qū)(4,909)棟；第一次登記棟數(shù)為24,246棟，較2022年略減145棟，微跌0.6％；受到貨幣緊縮政策及平均地權(quán)條例影響，房市量能受到抑制，惟在新青年安心成家優(yōu)惠貸款方案加持之下，吸引自住買盤出籠而提振不少買氣，整體而言2023年房市呈上冷下溫格局。
 
綜觀近五年六都建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)總額表現(xiàn)，於2021Q4達(dá)近五年新高，而後反轉(zhuǎn)直下，2023Q1受傳統(tǒng)淡季影響，加以政府打炒房政策，使其交易量降至低點(diǎn)；然隨著市場(chǎng)缺料狀況緩解、新案陸續(xù)進(jìn)入完工交屋，加上新青年安心成家優(yōu)惠貸款方案推助之下，市場(chǎng)交易量大致呈逐季回穩(wěn)走勢(shì)。2023年上半年房市交易量能走低，雖然買氣於下半年轉(zhuǎn)強(qiáng)，但僅臺(tái)南市反超2022年表現(xiàn)，年增達(dá)8.1％，其餘五都皆呈量縮，六都合計(jì)年減3％，為四年來(lái)新低。

 
2023年臺(tái)中建照戶數(shù)為24,622戶，年減9,025戶、年減26.8％；使照戶數(shù)為21,368戶，年減565戶、年減2.6％ ；開(kāi)工戶數(shù)為28,479戶，年減1,569戶、年減5.2％ ；建照及開(kāi)工量雙呈萎縮，且開(kāi)工量已連續(xù)兩年衰減，正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠協(xié)理指出，其與建商從銀行資金取得不易及營(yíng)造工程缺工發(fā)包困難有關(guān)。
 
另從總樓地板面積變化來(lái)看，2023年臺(tái)中建照樓地板面積為約375.3萬(wàn)㎡，年減26.8％；使照樓地板面積為約328.2萬(wàn)㎡，年減0.8％；開(kāi)工樓地板面積為約421萬(wàn)㎡，年減5.2％，三項(xiàng)指標(biāo)全數(shù)走跌，反映出前端建商保守推案及銀行資金限縮而使新申請(qǐng)建照量銳減、中間端因應(yīng)市場(chǎng)變化可能申請(qǐng)展延開(kāi)工及因市場(chǎng)缺工而延後開(kāi)工、末端持續(xù)去化疫情推案高峰的興建潮等之情形。
 
從推案戶數(shù)分析，推案戶數(shù)自2016年起連續(xù)三年正成長(zhǎng)，主要為因應(yīng)人口結(jié)構(gòu)改變與低總價(jià)市場(chǎng)而轉(zhuǎn)型，改走「坪數(shù)縮減、戶數(shù)增加」的推案模式，後續(xù)以「小坪數(shù)」(小宅)為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；然而，最新2023年推案金額為4,825億元，較2022年增加323億元，而推案戶數(shù)為21,995戶，較2022年大減3,404戶。
 
針對(duì)推案戶數(shù)大減部分，陳孟筠推測(cè)原因有二，其一為銀行核貸不易致開(kāi)發(fā)資金受限、其二則可能因小坪數(shù)產(chǎn)品已走了近五年時(shí)間，目前市場(chǎng)上缺乏換屋族產(chǎn)品，建商開(kāi)始朝加大坪數(shù)規(guī)劃而讓個(gè)案戶數(shù)減少所致。

 
若以行政區(qū)為界，觀察2023年各區(qū)預(yù)售市場(chǎng)推案情形，推出戶數(shù)排名前五名的行政區(qū)依序?yàn)椋罕蓖蛥^(qū)(4,003戶)、西屯區(qū)(3,618戶)、南屯區(qū)(1,962戶)、太平區(qū)(1,883戶)以及烏日區(qū)(1,757戶)；以推出金額來(lái)看，則以西屯區(qū)(1,304.3億)居冠，再來(lái)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(1,073.4億)、南屯區(qū)(567.9億)、太平區(qū)(312.3億)及南區(qū)(291億)。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2023年各季交易量與總金額分別為Q1：9,936件、總金額約1,311億；Q2：11,037件、總金額約1,476億；Q3：12,277件、總金額約1,726億；Q4：13,410件、總金額約1,959億。端看2023年全年表現(xiàn)，成交總金額為6,472億，較2022年減少約1,020億，年減13.6％，而成交總量則為46,660件，減少2仟餘件，年衰退4.3％。2023年受貨幣緊縮政策及平均地權(quán)條例影響，呈價(jià)量皆萎縮，惟若以各季表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)有逐季回溫情形，尤其Q4受惠新青年安心成家優(yōu)惠貸款方案，也湧現(xiàn)不少自住客進(jìn)場(chǎng)買房。
 
在土地成交價(jià)格部分，2023年Q4都內(nèi)土地各類均價(jià)與上季相比：住宅區(qū)價(jià)揚(yáng)2.1萬(wàn)/坪；商業(yè)區(qū)大跌17.9萬(wàn)/坪；工業(yè)區(qū)回跌7.2萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)微揚(yáng)0.6萬(wàn)/坪；其他土地的部分本季以道路用地交易佔(zhàn)大宗，並以西屯區(qū)交易最為熱絡(luò)，故影響均價(jià)走高。
 
而都外土地各類均價(jià)與上季相比：甲建大漲9萬(wàn)/坪，主要係反映潭子區(qū)整批協(xié)議價(jià)購(gòu)案行情而走高(土地面積小皆不足以單獨(dú)開(kāi)發(fā))；乙建與丁建漲幅達(dá)3萬(wàn)/坪；丙建與農(nóng)牧用地價(jià)穩(wěn)；其他則走跌1.4萬(wàn)/坪。
 
近年來(lái)各類型建物的建坪平均單價(jià)為：大樓單價(jià)約22.8萬(wàn)/建坪，華廈單價(jià)約18萬(wàn)/建坪，公寓單價(jià)約16.6萬(wàn)/建坪。以長(zhǎng)期而言，呈微幅上漲趨勢(shì)；而以總價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，透天厝平均總價(jià)約1,640萬(wàn)，大樓平均總價(jià)約1,180萬(wàn)，華廈平均總價(jià)約640萬(wàn)，公寓平均總價(jià)約490萬(wàn)。長(zhǎng)期而言，透天厝及大樓平均總價(jià)易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無(wú)變化。

 
2023年全年度屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過(guò)650件者)，以南屯區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)及烏日區(qū)。與2022年相比：北屯區(qū)全區(qū)價(jià)揚(yáng)，漲幅約在3.9~8萬(wàn)/建坪不等；南屯區(qū)均標(biāo)下修近3萬(wàn)/建坪，底標(biāo)~後標(biāo)主要受理和時(shí)光嶼、國(guó)雄文心1號(hào)、佳泰大方、豐邑菁科城等案挹注影響而拉升逾6萬(wàn)/建坪；烏日區(qū)高價(jià)位區(qū)成長(zhǎng)逾3萬(wàn)/建坪，主要係反映夢(mèng)幻誠(chéng)、浩瀚豐世紀(jì)、龍寶園臻邸交易行情，成交價(jià)分別為21~41.4萬(wàn)/建坪、19.6~36.2萬(wàn)/建坪、29.3~46.4萬(wàn)/建坪。
 
而分析2023年全年度屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過(guò)140件者)，以北屯區(qū)之平均總價(jià)較高，本年度新屋透天厝交易熱區(qū)為龍井區(qū)、沙鹿區(qū)及大里區(qū)。與2022年相比：龍井區(qū)購(gòu)買主力帶為999~1,298萬(wàn)元間，全區(qū)微揚(yáng)約佰萬(wàn)；沙鹿區(qū)購(gòu)買主力帶為1,162~1,520萬(wàn)元間，頂標(biāo)下修170萬(wàn)，反觀底標(biāo)~後標(biāo)小漲佰萬(wàn)；大里區(qū)購(gòu)買主力帶為1,125~2,286萬(wàn)元間，前標(biāo)主要反映墅墅久2期、電梯の墅行情而拉升逾400萬(wàn)，成交總價(jià)分別為1,335~2,120萬(wàn)元、2,420~3,600萬(wàn)元。
 
屋齡兩年內(nèi)區(qū)分所有建物(大樓、華廈、公寓)成交平均單價(jià)?？鄢灰琢康挽?0件之行政區(qū)後，臺(tái)中2023年屋齡兩年內(nèi)區(qū)分所有建物已無(wú)成交均價(jià)低於16萬(wàn)/建坪之交易；而成交均價(jià)介於15~20萬(wàn)/建坪之行政區(qū)僅餘清水區(qū)、梧棲區(qū)及大甲區(qū)。
 
均價(jià)超過(guò)35萬(wàn)/建坪之行政區(qū)有西區(qū)(40.8萬(wàn)/建坪)、西屯區(qū)(39.3萬(wàn)/建坪)及南屯區(qū)(36.9萬(wàn)/建坪)，西區(qū)主要受惠櫻花科博之櫻進(jìn)場(chǎng)而有顯著價(jià)揚(yáng)。
 
梧棲區(qū)與北區(qū)的均價(jià)表現(xiàn)與2022年相比有大幅下修情形，主要係2022年有高單價(jià)個(gè)案交易而拉升整體均價(jià)，基於基期較高所致，下修幅度顯著。
 
扣除交易量低於100件之行政區(qū)後，臺(tái)中2023年不分屋齡區(qū)分所有建物已無(wú)成交均價(jià)低於15萬(wàn)/建坪；而成交均價(jià)介於15~20萬(wàn)/建坪之行政區(qū)則有大肚區(qū)、龍井區(qū)、霧峰區(qū)、大甲區(qū)、梧棲區(qū)及清水區(qū)。
 
2023年不分屋齡區(qū)分所有建物成交均價(jià)整體表現(xiàn)走揚(yáng)，其中以北屯區(qū)成長(zhǎng)近5萬(wàn)/建坪最多，而東區(qū)、南區(qū)及大雅區(qū)亦有超過(guò)3萬(wàn)/建坪之漲幅。
 
均價(jià)超過(guò)30萬(wàn)/建坪之行政區(qū)為南屯區(qū)(34.5萬(wàn)/建坪)及西屯區(qū)(32.8萬(wàn)/建坪)，分別年漲2.4萬(wàn)/建坪、1.8萬(wàn)/建坪。
 
扣除交易量低於100件之行政區(qū)後，臺(tái)中2023年不分屋齡透天厝成交平均總價(jià)低於1,000萬(wàn)元之行政區(qū)為零，表示以1仟萬(wàn)購(gòu)屋預(yù)算要買到透天厝產(chǎn)品已屬極少數(shù)；而成交平均總價(jià)介於1,000萬(wàn)元以上~1,500萬(wàn)元?jiǎng)t為主力成交總價(jià)帶，包含霧峰區(qū)、后里區(qū)、豐原區(qū)、沙鹿區(qū)、清水區(qū)、龍井區(qū)、大甲區(qū)、東勢(shì)區(qū)以及外埔區(qū)。
 
除東區(qū)以外，其餘原臺(tái)中市範(fàn)圍之行政區(qū)的成交平均總價(jià)皆高於2仟萬(wàn)元，原臺(tái)中縣範(fàn)圍僅大雅區(qū)榜上有名；其中，成交平均總價(jià)最高之區(qū)域由西屯區(qū)以約4,367萬(wàn)元拿下，南屯區(qū)以3,930萬(wàn)元居次，惟綜觀全區(qū)價(jià)格表現(xiàn)，2023年不分屋齡透天厝成交平均總價(jià)以走跌居多。
 
進(jìn)一步將2023年不分屋齡全類型包含住宅大樓、華廈、公寓、透天厝之交易進(jìn)行區(qū)域熱點(diǎn)分析，陳孟筠說(shuō)，與2022年相比，整體變化不大，主力區(qū)域仍限縮在臺(tái)74線內(nèi)側(cè)原臺(tái)中市範(fàn)圍，傳統(tǒng)蛋黃區(qū)雖然價(jià)格不似外圍區(qū)域來(lái)的親民，但以生活機(jī)能、交通動(dòng)線及重大建設(shè)完整度來(lái)看，依舊能吸引購(gòu)屋民眾買單。此外，臺(tái)74線環(huán)內(nèi)區(qū)域、梧棲區(qū)與清水區(qū)交界處(臺(tái)中港市鎮(zhèn)中心市地重劃範(fàn)圍)點(diǎn)狀熱點(diǎn)有增加，反映出各地交屋潮湧現(xiàn)狀況。
 
若以獵地軌跡來(lái)看，運(yùn)用實(shí)價(jià)登錄資料篩選出可開(kāi)發(fā)土地包含都內(nèi)土地中的住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)，以及都外土地之建築用地(例如：甲建、乙建…等)，2023年土地交易熱區(qū)分布狀況說(shuō)明如下：其一、與2022年相比，建商遍地開(kāi)花插旗的狀況已大幅消散，土地交易熱區(qū)收斂至臺(tái)中港特區(qū)範(fàn)圍，即往沙鹿區(qū)、清水區(qū)及梧棲區(qū)一帶靠攏；其二、而在臺(tái)74線環(huán)內(nèi)區(qū)域的部分，北屯區(qū)與南屯區(qū)交易熱點(diǎn)顯著萎縮，目前僅南屯區(qū)仍有帶狀交易撐場(chǎng)。